부동산 거래량 감소 원인과 해결책

금리 인상과 대출 규제가 만든 거래 위축

부동산 거래량이 줄어드는 가장 큰 원인은 금리 인상이다. 금리가 높아지면 대출자의 이자 부담이 커져 주택 매수 의지가 약해진다. 특히 주택담보대출을 통해 집을 마련하는 무주택자나 투자자 입장에서는 금리 상승이 심리적·재정적 장벽이 된다. 더불어 정부의 대출 규제 역시 거래량 감소를 심화시킨다. 총부채원리금상환비율(DSR) 강화, 주택담보인정비율(LTV) 제한 등은 실수요자에게도 큰 부담이 되며, 다주택자나 투자자의 추가 매수를 사실상 차단한다. 이로 인해 매수세가 약화되고, 시장 전체 거래량은 자연스럽게 줄어드는 구조가 형성된다.

 

세제 부담과 정책 불확실성

부동산 거래를 위축시키는 또 다른 요인은 세금 정책이다. 보유세와 양도소득세 부담이 커지면 매도자가 매물을 시장에 내놓기를 꺼리게 되고, 매수자는 세금 부담을 우려해 거래를 주저한다. 특히 다주택자에 대한 중과세 정책은 투자자의 발길을 끊게 만드는 요인으로 작용했다. 또한 정부 정책의 방향이 자주 바뀌면서 시장에 불확실성이 확대되었다. 정책이 강화될지, 완화될지 알 수 없는 상황에서 매수자와 매도자 모두 관망세를 유지하게 되고, 이는 거래량 감소로 직결된다. 결국 세금 부담과 정책 불확실성은 시장의 활력을 떨어뜨리는 구조적 문제다.

공급 증가와 인구 구조 변화

거래량 감소는 수요 요인뿐 아니라 공급과 인구 변화에서도 원인을 찾을 수 있다. 특정 시기에 신규 아파트 입주 물량이 대거 쏟아지면 시장은 공급 과잉 상태에 놓이게 되고, 기존 주택 거래가 둔화된다. 더불어 인구 감소와 고령화는 장기적으로 주택 수요를 줄이는 요인으로 작용한다. 청년층 인구가 줄면서 신규 가구 형성이 둔화되고, 이는 곧 거래량 감소로 이어진다. 수도권과 일부 광역시를 제외한 지방 중소도시에서는 인구 유출이 가속화되며 거래가 거의 이루어지지 않는 사례도 많아지고 있다. 결국 공급과 인구 구조 변화는 장기적인 거래 위축을 불러오는 핵심 변수라 할 수 있다.

거래량 회복을 위한 정책적 해결책

거래량 감소 문제를 해결하기 위해서는 실수요자 중심의 지원 정책이 필요하다. 우선 생애 최초 주택 구입자나 무주택자에 대한 금융 지원을 확대해 대출 장벽을 완화해야 한다. 또한 세제 혜택을 통해 매수 심리를 회복시키는 것도 효과적이다. 예를 들어 취득세 감면이나 양도세 중과 완화는 매수자와 매도자 모두에게 거래 유인을 제공할 수 있다. 더 나아가 시장 안정화를 위해 공급 정책도 조율이 필요하다. 특정 지역의 과잉 공급을 방지하고, 인구가 몰리는 수도권에는 적정한 수준의 신규 주택 공급을 이어가야 한다. 이러한 정책 조합은 거래량을 점진적으로 회복시키는 데 도움이 된다.

 

장기적 해결책과 전망

인구 구조 변화에 대응한 맞춤형 주거 정책

부동산 거래량 감소는 단순히 경기 사이클의 일시적인 현상이 아니라, 인구 구조 변화라는 장기적 흐름과 맞닿아 있다. 출산율 저하와 고령화가 심화되면서 전체 인구는 줄고, 가구 형태는 다양해지고 있다. 따라서 정부는 기존의 대규모 아파트 공급 위주 정책에서 벗어나, 변화된 수요에 맞춘 맞춤형 주거 정책을 강화해야 한다. 예를 들어 1~2인 가구 증가에 발맞춰 소형 아파트, 오피스텔, 도심형 주택 공급을 확대할 필요가 있다. 또한 고령층을 위한 주거 복지 단지, 의료 및 돌봄 시설과 연계된 실버타운 공급도 중요하다. 이러한 정책은 단순히 주택을 공급하는 차원을 넘어, 인구 구조 변화에 대응하는 장기적 거래 활성화 전략으로 이어질 수 있다. 나아가 주거 정책을 청년층의 경제적 상황과 연계하여, 주거비 부담 완화와 안정적인 주택 구입 환경을 제공한다면 청년층의 매수 심리도 회복될 수 있다.

지역 균형 발전과 부동산 시장의 회복 전망

거래량 감소를 해결하기 위해서는 지역 불균형 문제도 반드시 고려해야 한다. 수도권은 여전히 인구와 산업이 집중되며 수요가 높지만, 지방 중소도시는 인구 유출과 고령화로 거래가 거의 일어나지 않는 경우도 많다. 이런 상황에서 단순히 수도권 공급만 늘리기보다는, 지방 도시의 주거 수요를 끌어올릴 수 있는 정책적 노력이 병행되어야 한다. 교통망 확충, 산업단지 조성, 교육·문화 인프라 강화는 지방 정주 여건을 개선하는 핵심 요소다. 지역 경제가 살아나고 일자리가 늘어나야 주거 수요도 자연스럽게 발생하며, 이는 거래량 회복으로 연결된다. 장기적으로는 수도권 과밀과 지방 소멸이라는 양극화 문제를 해소하는 과정에서 부동산 시장의 안정성과 거래 활성화가 동시에 가능해질 것이다. 결국 부동산 거래량 회복은 단순한 시장 자율에 맡기기보다는, 국가 차원의 장기적 균형 발전 전략 속에서 이뤄져야 한다.