전월세 상한제의 장단점

전월세 상한제의 정의와 도입 배경

전월세 상한제는 임대차 계약 갱신 시 임대료 인상률을 일정 수준으로 제한하는 제도로, 임차인의 주거 안정성을 높이기 위한 정책 수단이다. 대표적인 사례로는 2020년 대한민국에서 도입된 **‘계약갱신청구권제’와 ‘5% 상한제’**를 들 수 있으며, 이는 임차인이 기존 계약을 1회 연장할 수 있도록 보장하고, 임대료 상승폭을 최대 5% 이내로 제한하는 내용을 담고 있다. 이 제도의 도입 배경에는 급격한 전월세 상승으로 인한 실수요자의 고통, 주거 불안정 심화, 젊은 세대의 주거비 부담 증가 등이 있었다. 정부는 이러한 문제를 해결하고 시장의 안정성을 확보하기 위해 상한제를 법제화했다. 특히 서울 및 수도권을 중심으로 전세난이 심각해졌던 시기에, 서민과 중산층을 보호하기 위한 사회적 요구가 커지면서 전월세 상한제 도입이 본격화되었다.

 

전월세 상한제의 장점: 임차인 보호와 시장 안정성 확보

전월세 상한제의 가장 큰 장점은 임차인의 주거 안정성 보장이다. 임대인이 계약 갱신 시 과도하게 임대료를 인상하는 것을 막음으로써, 임차인은 일정 기간 동안 예측 가능한 주거비용을 유지할 수 있다. 이는 특히 청년, 신혼부부, 고령층과 같은 주거 취약계층에게 매우 중요한 요소로 작용한다. 전월세 상한제가 시행되면서 임차인의 주거 이전 빈도수가 줄어들고, 이사로 인한 비용 부담 및 사회적 스트레스도 함께 감소하는 효과가 나타난다. 또한 단기간에 급등하는 전월세 가격을 제어함으로써 시장 전체의 과열을 방지하고, 부동산 가격 안정화에도 일정 부분 기여할 수 있다. 실제로 상한제가 적용된 이후 일부 지역에서는 전세가격 상승률이 둔화되는 현상이 관측되었으며, 시장의 과도한 기대심리를 억제하는 데 긍정적인 역할을 했다는 평가도 존재한다.

전월세 상한제의 단점: 공급 위축과 임대차 시장 왜곡

반면 전월세 상한제는 임대인의 재산권 제한과 시장 기능의 왜곡이라는 비판도 받고 있다. 대표적인 문제는 임대주택 공급의 위축이다. 임대인이 향후 수익성 저하를 우려해 아예 임대시장 진입을 꺼리거나, 기존 임대주택을 매도하거나 실거주로 전환하는 사례가 늘어나면서 공급 축소가 발생할 수 있다. 이는 결국 전월세 시장의 물량 부족으로 이어져, 오히려 장기적으로 임대료 상승 압박을 초래할 수 있다. 특히 상한제가 적용되지 않는 신규 계약의 경우 임대인이 초기 임대료를 과도하게 책정하는 부작용이 발생하기도 한다. 이른바 '이중 가격제'가 형성되어, 기존 임차인과 신규 임차인 간 임대료 격차가 커지고, 이는 임대차 시장의 형평성을 해치는 요인으로 작용한다. 또한 계약갱신청구권이 1회로 제한되어 있다는 점에서, 갱신 기간이 종료되면 시장 가격을 반영한 큰 폭의 임대료 상승이 일어나는 등 풍선효과가 나타날 가능성도 있다.

제도 운영의 어려움과 보완 필요성

전월세 상한제가 실효성 있게 작동하기 위해서는 제도적 보완과 정밀한 운영이 필요하다. 우선 상한제의 인상률 제한 기준이 일률적이라는 점은 지역별 수급 불균형을 고려하지 못하는 한계가 있다. 예를 들어 수요가 과도하게 몰리는 특정 지역에서는 5% 상한 규정이 시장 왜곡을 더욱 심화시킬 수 있으며, 반대로 수요가 정체된 지역에서는 불필요한 규제로 작용할 수 있다. 따라서 인상률 제한을 전국 단위로 고정할 것이 아니라, 지역별 시장 상황에 따라 탄력적으로 조정하는 방안이 검토되어야 한다. 또한 임대인의 탈법 행위나 편법 계약을 방지하기 위한 행정적 감시 체계 강화도 병행되어야 한다. 임대차 신고제와 같은 투명성 제고 장치가 충분히 뒷받침되지 않으면, 상한제가 오히려 음성 시장을 키우는 결과를 낳을 수 있다. 아울러 계약갱신청구권 행사 후의 임대료 인상률에 대한 기준 마련도 중요하며, 시장의 혼란을 줄이기 위해 임차인과 임대인 간의 분쟁 조정 시스템을 보다 체계화할 필요가 있다.

해외 사례와 시사점

전월세 상한제는 한국만의 제도가 아니며, 유럽과 북미 일부 국가에서도 유사한 제도가 시행되고 있다. 예를 들어 독일의 ‘임대료 브레이크(Mietpreisbremse)’, **뉴욕시의 ‘렌트 스태블라이제이션(Rent Stabilization)’**은 대표적인 상한제 사례로 꼽힌다. 이들 국가는 주거 안정성을 국가 차원에서 중요한 복지 정책으로 보고 있으며, 민간임대 시장에 일정 수준의 개입을 허용하고 있다. 그러나 이들 사례에서도 과도한 규제로 인해 신규 임대주택 공급이 위축되는 현상이 공통적으로 관측된다. 이는 결국 시장 수급 불균형을 심화시키고, 장기적으로는 임차인에게도 불리한 구조를 만들 수 있다. 따라서 한국도 단순히 가격 억제에 집중하기보다는, 임대차 시장의 장기적인 구조 개편과 병행하는 방식으로 제도를 설계해야 한다. 예를 들어 공공임대 확대, 임대 사업자 인센티브 제공, 지역별 수요 기반 정책 도입 등을 통해 시장 전반의 안정성과 유연성을 확보해야 한다는 점에서 큰 시사점을 얻을 수 있다.

전월세 상한제의 향후 과제와 정책 방향

결론적으로 전월세 상한제는 임차인을 보호하고 전세·월세 시장의 급격한 가격 변동을 억제하는 순기능이 분명 존재한다. 하지만 동시에 임대인 측의 수익성 저하, 공급 위축, 이중 가격 형성, 제도 악용 가능성 등 복합적인 문제를 동반하는 양날의 검이다. 이러한 장단점을 균형 있게 고려하면서, 정부는 보다 정밀한 정책 설계가 필요하다. 단기적으로는 상한제를 유지하되, 장기적으로는 민간 시장의 자율성을 보완하는 공공 주도형 주거 정책과 병행해야 한다. 또한 시장의 신뢰를 높이기 위해 예고된 정책의 일관성 유지와 사전 안내가 중요하며, 정책 신호의 예측 가능성이 확보되어야만 시장 참여자들이 안정적으로 의사결정을 할 수 있다. 무엇보다도 상한제가 일시적 규제가 아니라, 장기적 주거복지 체계의 일부로 정착되기 위해서는 정부, 지자체, 시장 참여자 간의 협력과 투명한 정보공개가 뒷받침되어야 한다.